【大阪民泊完全ガイド】特区民泊の新規受付終了と今から始める方法【2026年10月最新】
「大阪で民泊を始めたいけれど、特区民泊はもう申し込めないと聞いた」
そんな情報を目にして、このページにたどり着いた方も多いのではないでしょうか。
結論から言うと、大阪市は2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付を終了しました。
ただし、これは「大阪で民泊ができなくなった」という意味ではありません。既存の認定施設は引き続き営業できますし、住宅宿泊事業法（民泊新法）や旅館業法など、他の制度を使えば今からでも大阪で民泊を始めることは可能です。
この記事では、特区民泊終了の経緯と大阪府内でまだ新規受付を続けているエリア、そして今から大阪で民泊を始める場合に選べる制度の違いから、エリア選び・収益の目安まで、2026年10月現在の最新の情報で解説します。
特区民泊受付終了！大阪の民泊はどうなる？
大阪の民泊を取り巻く状況は、2026年に大きく変わりました。
ここでは、特区民泊の受付終了の内容と、既存の施設や大阪府内のほかの地域への影響を、公式の情報で確認します。
【重要】大阪市は特区民泊の新規受付を2026年5月29日で終了
大阪市は、2026年5月29日（金）をもって、特区民泊（正式名称は「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」）の新規受付を終了しました。
終了したのは、次の受付です。
- 新規の認定申請
- 認定済みの施設の、居室の追加または床面積の増加に関する変更認定の申請
- 特区民泊の申請に必要な、消防法令適合通知書の交付申請と、廃棄物の処理に関する報告の新規届出
終了までの経緯は、次の通りです。
| 日付 | 内容 |
|---|---|
| 2025年9月30日 | 大阪市が、特区民泊の新規受付を終了する方針を決定 |
| 2025年11月17日 | 国家戦略特別区域会議に、区域計画の変更案を提案 |
| 2025年11月28日 | 内閣総理大臣が、区域計画の変更を認定 |
| 2026年5月29日 | 新規受付を終了 |
大阪府は、受付を終了する背景として、大阪市で特区民泊の施設が大幅に増え、周辺地域の住民とのトラブルや苦情が増加したことを挙げています。
2026年5月29日以前に申請し、同日までに処分がなかったものは、その後に認定を受けた場合、5月29日以前に認定を受けている事業者として扱われます。
ただし、この日を過ぎた今は、大阪市内で新たに特区民泊の申請をすることはできません。大阪市で民泊を始めるなら、民泊新法か旅館業法を使うことになります。
参考：大阪市「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について」
参考：大阪市「『民泊』などの宿泊施設について」
【既存施設への影響】
2026年5月29日以前に認定を受けている特区民泊の施設は、従来どおり営業できます。すぐに営業をやめる必要はありません。
ただし、認定済みの施設でも、居室の追加や、床面積の増加を伴う変更認定は、5月29日で受付が終了しました。そのため、既存の施設を増築して、客室を増やすことはできません。
大阪市は、認定を受けた施設の一覧（2026年6月30日時点）を公開しています。また、無許可で営業する違法民泊への対策として、市と大阪府、区でつくる「大阪市違法民泊撲滅チーム」を設けています。通報の窓口は、大阪市保健所です。営業を続けるには、引き続き認定の条件や、近隣への配慮を守ることが大切です。
既存の認定施設を買い取って、営業を引き継ごうと考えている場合の手続きは、事前に大阪市に確認してください。
参考：大阪市「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の新規受付終了について」
参考：大阪市「『民泊』などの宿泊施設について」
参考：大阪市「大阪市違法民泊撲滅チーム」
【大阪府内で特区民泊を続けられるエリア（泉佐野・貝塚・羽曳野・河内長野の一部）】
大阪府は、大阪市以外の府が所管する地域でも、2026年5月29日で特区民泊を終了する市町村を決めました。
大阪府の公式ページによると、2026年5月30日以降の新規申請の状況は、次の通りです。
| 区分 | 市町村 | 5月30日以降の新規申請 |
|---|---|---|
| 継続 | 泉佐野市 | 市街化区域のうち、工業専用地域を除く全地域 |
| 継続 | 貝塚市、羽曳野市 | 市街化区域のうち、ホテル・旅館の建築が可能な地域（住居専用地域、床面積3,000㎡を超える施設の第一種住居地域、工業地域などは不可） |
| 一部で継続 | 河内長野市 | 市街化区域のうち、第一種住居地域を除く、ホテル・旅館の建築が可能な地域 |
| 終了 | 岸和田市、池田市、泉大津市、守口市、茨木市、富田林市、松原市、大東市、和泉市、箕面市、柏原市、門真市、摂津市、高石市、藤井寺市、泉南市、四條畷市、大阪狭山市、阪南市、島本町、豊能町、能勢町、忠岡町、熊取町、田尻町、岬町、太子町、河南町、千早赤阪村（29市町村） | 全域で終了 |
| もともと実施せず | 交野市 | ー |
堺市、豊中市、吹田市、高槻市、枚方市、八尾市、寝屋川市、東大阪市、交野市では、特区民泊を実施できません（八尾市と寝屋川市は、2025年11月28日で新規認定の受付を終了しました）。
大阪市も新規受付を終了しているため、大阪府内で新規に特区民泊を始められるのは、泉佐野市、貝塚市、羽曳野市、河内長野市の一部に限られます。
継続している地域でも、実施できるのは市街化区域内などに限られ、ほかの法令や都市計画による制限を受ける場合があります。
また、特区民泊では、滞在日数や客室の広さなど、特区民泊ならではの条件があります。申請する前に、物件のある市町村と、大阪府の窓口に確認してください。
参考：大阪府「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）について」
参考：大阪府「大阪府における外国人滞在施設経営事業（旅館業法の特例）実施地域（PDF）」
参考：大阪府「外国人滞在施設経営事業（いわゆる『特区民泊』）について」
結局どれを選ぶ？大阪で使える3つの民泊制度
大阪で民泊を始めるには、「特区民泊」「民泊新法（住宅宿泊事業法）」「旅館業法（簡易宿所）」の3つの制度があります。
特区民泊は、大阪市では新規の受付が終わっているため、選べるのは主に民泊新法と旅館業法です。
| 項目 | 特区民泊 | 民泊新法 | 旅館業法（簡易宿所） |
|---|---|---|---|
| 手続き | 認定 | 届出 | 許可 |
| 大阪市での新規申請 | 不可 | 可能 | 可能 |
| 年間の営業日数 | 制限なし | 180日以内 | 制限なし |
| 最低宿泊日数 | 2泊3日以上 | 1泊から | 1泊から |
| 客室の広さ | 25㎡以上（滞在者8人未満は、1人3.3㎡以上） | 1人3.3㎡以上 | 延べ33㎡以上（定員10人未満は、1人3.3㎡以上） |
| 住居専用地域での営業 | 市ごとに異なる | 原則不可（幅員4m以上の道路に接する場合は可） | 不可 |
選ぶときの目安は、次の通りです。
- 年間180日を超えて営業したい
→旅館業法か、府内の継続エリアの特区民泊 - 自宅や空き家で、小さく始めたい
→民泊新法 - 入居者がいる木造や鉄骨造のアパート・長屋の一部を使いたい
→旅館業法は、2026年10月30日以降の新規の申請では、原則として許可されないため、民泊新法
【特区民泊（新規は大阪市では不可、府内一部地域のみ）】
大阪市は、2026年5月29日で新規受付を終了しました。認定済みの施設は営業を続けられますが、居室の追加や床面積の増加はできません。
大阪府内で新規に申請できるのは、泉佐野市、貝塚市、羽曳野市、河内長野市（第一種住居地域を除く）だけです。
主な条件は、滞在期間が3日以上（2泊3日以上）、居室が25㎡以上（滞在者8人未満は1人3.3㎡以上）、申請前の近隣への説明、24時間対応の苦情窓口、消防法令適合通知書の取得です。
申請先は大阪府で、新規認定申請の手数料は21,200円です。
参考：大阪府「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（いわゆる『特区民泊』）について」
参考：大阪府「特定認定に係る審査基準」（PDF）
【住宅宿泊事業法（民泊新法）】
届出で始められます。年間180日以内で、1泊から受け入れられます。
ホストが不在になる場合や、居室が5を超える場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託します。
大阪市の条例で、住居専用地域（幅員4m以上の道路に接する場合を除く）は全期間、小学校・義務教育学校の周囲100m以内は月曜正午から金曜正午まで、営業できません。ホストが同居し、居室が5以下の場合は、この制限は適用されません。
大阪府には、新法民泊の施設を対象にした補助金があります。（対象経費の2分の1以内、上限40万円。2027年2月26日まで、予算の上限に達すると終了）
参考：大阪市「住宅宿泊事業について」
参考：大阪府「令和8年度 大阪府新法民泊施設の環境整備促進事業＜補助金＞」
【旅館業法（簡易宿所）】
簡易宿所は、旅館業法の許可区分の一つで、ゲストハウスなど小規模な宿に多い区分です。
許可制で、年間の営業日数に制限はなく、1泊から受け入れられます。客室は、延べ面積33㎡以上が必要です。住居専用地域と工業地域では営業できません。第一種住居地域も、特例を除いて許可されません。
始める前に、大阪市保健所に計画の事前の届出と相談が必要です。
2026年10月30日から、大阪市の改正条例が施行されます（市議会が9月30日に可決し、10月2日に公布しました）。
主な内容は、次の3つです。
- 建物の構造
許可を申請するとき（または延べ面積が増える改修をするとき）に、建物に入居者がいる場合は、鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造であることが必要です。同等以上の防音性能があると市長が認めるときは、例外です。 - 従業者の常駐
宿泊者が施設を使っている間、営業者または従業者が、施設に常駐します。すでに許可を受けた施設も対象です。 - 近隣住民への周知
周知が必要な施設が、総客室の延べ面積33㎡未満から200㎡未満に広がります。騒音を防ぐ方法と、緊急時の対応方法も、周知する内容に加わります。
構造と近隣住民への周知の新ルールは、施行日までに許可を受けた施設や、許可の申請または計画届を済ませた施設には、適用されません。
参考：大阪市「大阪市で民泊事業を始めたい方へ」（PDF）
参考：大阪市「旅館業」
参考：大阪市「改正後の大阪市旅館業法の施行等に関する条例が令和8年10月30日から施行されます」（PDF）
大阪ならではのルールを押さえておこう
大阪市には、国の制度に加えて、市の条例などによる独自のルールがあります。
ここでは、営業できる日数や区域のルールと、届出・申請の流れを見ていきます。
【営業日数制限等の独自ルール】
営業日数は、民泊新法が年間180日以内、特区民泊と旅館業法は制限がありません（特区民泊は、2泊3日以上の宿泊が条件です）。ただし、民泊新法には、大阪市の条例による制限が加わります。
大阪市の条例（「大阪市住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」）では、次の区域と期間で、民泊新法による営業ができません。
| 区域 | 実施できない期間 |
|---|---|
| 第1種・第2種低層住居専用地域、第1種・第2種中高層住居専用地域が定められている土地の区域（その全部または一部が幅員4m以上の道路に接する住宅の敷地がある区域を除く） | 全ての期間 |
| 小学校・義務教育学校の敷地の周囲100m以内の区域 | 月曜日の正午から金曜日の正午まで |
ただし、ホストが宿泊中も同じ住宅に住んでいて不在にならず、居室の数が5以下の場合（管理業者への委託が不要な場合）は、この制限は適用されません。
住居専用地域で、敷地が幅員4m以上の道路に接していることを理由に営業する場合は、そのことを示す誓約書（様式5）などを提出します。
このほか、大阪市の条例などで、次のようなルールが定められています。
- 届出の前に、周辺の住民や施設へ事前に説明し、その実施を記した書類（様式1）を提出する
- 届出の際に、消防法令適合通知書を提出する（2020年4月1日の条例改正から）
- 廃棄物の処理方法（様式2）を届け出る。宿泊者が出すごみは事業系ごみで、市の収集ではなく、許可を受けた業者への収集の依頼が必要
- 近隣の住民にわかりやすい場所に苦情窓口の連絡先を掲示し、24時間対応する
2026年7月の国の通知で、自治体が条例で制限を強められることが明確になりました。今後、条例が見直される可能性があるため、最新の内容は、大阪市の公式ページで確認してください。
参考：大阪市「住宅宿泊事業について」
参考：大阪市「大阪市で民泊事業を始めたい方へ」（PDF）
【届出・申請手続きの流れ】
◾️民泊新法（大阪市）の流れ
大阪市の手引き（令和8年9月）による、届出の流れは次の通りです。
- 事前相談
→大阪市保健所、消防署、環境局に、事前に相談します。保健所に来庁する際は、電話予約が必要です - 周辺住民等への事前説明
→説明した日時や内容を、書類（様式1）にまとめます - 道路の確認（該当する場合）
→住居専用地域で営業する場合は、建設局に事前相談し、幅員4m以上の道路に接することの誓約書（様式5）を作成します - 廃棄物の処理方法の作成
→環境局に事前相談し、廃棄物の処理方法（様式2）を作成します - 消防法令適合通知書の取得
→所轄の消防署に相談し、必要な設備を整えて、交付を申請します。消防職員の立入検査で、消防法令に適合していると確認されれば、交付されます。大阪市内では、届出住宅は消防法令上、旅館・ホテル・宿泊所などとして扱われます。ただし、ホストが不在にならず、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下の場合は、住宅として扱われます - 添付書類の作成
→安全措置を実施し、チェックリスト（様式3）を作成します - 届出
→民泊制度運営システムで届出をします。電子署名機能のあるマイナンバーカードとカードリーダーなどが必要な電子届出か、システムに入力した内容を印刷して窓口に持参する方法があります。電子届出が優先して処理されます - 審査と届出番号の通知
→不備があれば連絡があり、確認して再提出します。届出番号が通知されたら、標識を作成して掲示し、営業を開始します
要件に適合しているかの確認には時間がかかるため、余裕をもって進めてください。
なお、経営者が変わる場合（営業権の譲渡や相続、法人の合併など）や、同じ建物内の別の階への移転も、新たな届出が必要です。
◾️旅館業法（簡易宿所）の流れ
旅館業法の許可は、まず大阪市保健所に、計画の事前の届出と相談をします。
そのうえで、建築基準法や消防法への適合を確認し、住民への説明を行い、許可を申請します。許可の前に、保健所による施設の検査があります。
大阪市の詳しい手順は、保健所に確認してください。
◾️特区民泊（府内の継続エリア）の流れ
府所管の継続エリアでは、大阪府が窓口です。流れは、次の通りです。
- 消防署に相談し、消防用設備と防火管理体制を整えて、消防法令適合通知書の交付を申請する
- 同じ建物の他の居室の使用者や、隣接する建物の使用者などに事前に説明し、内容と範囲を記録する
- 苦情窓口の責任者の氏名や連絡先を記載した掲示物を用意する
- 既存の共同住宅や一戸建てで、滞在日数が3日から6日の場合は、建築基準法適合性チェックシートを作成する
- 書類をそろえて、大阪府に申請する（窓口持参またはオンライン。郵送は不可）
主な窓口
| 内容 | 窓口 |
|---|---|
| 民泊新法・旅館業法の届出・許可（大阪市） | 大阪市保健所 環境衛生監視課（旅館業指導グループ）06-6647-0692（相談は予約制） |
| 消防法令適合通知書 | 所轄の消防署 |
| 廃棄物（事業系ごみ） | 大阪市環境局 一般廃棄物指導課 06-6630-3271 |
| 特区民泊（府所管の継続エリア） | 大阪府 健康医療部 生活衛生室 環境衛生課 生活衛生グループ 06-6944-9910（新規認定申請の手数料は21,200円） |
参考：大阪市「住宅宿泊事業の届出に関する手引き」（令和8年9月）
参考：大阪市「住宅宿泊事業について」
参考：厚生労働省「民泊サービスを始める皆様へ 簡易宿所営業の許可取得の手引き」
参考：大阪府「外国人滞在施設経営事業（いわゆる『特区民泊』）について」
どのエリアが狙い目？大阪民泊のエリア選び
大阪は、宿泊需要が全国でも高い地域です。
観光庁の宿泊旅行統計（2025年・確定値）によると、大阪府の客室稼働率は全国で最も高く、簡易宿所も全国平均を大きく上回っています。
| 指標（2025年） | 大阪府 | 全国 |
|---|---|---|
| 客室稼働率（全体） | 78.6%（全国1位） | 61.6% |
| 客室稼働率（簡易宿所） | 73.6%（全国1位） | 29.6% |
| 延べ宿泊者数 | 約5,877万人泊（全国2位） | 約6億6,111万人泊 |
| うち外国人 | 約2,452万人泊（全国2位、前年比3.5%減） | 約1億7,992万人泊 |
| 外国人の割合 | 約41.7% | 27.2% |
この稼働率は、ホテル・旅館・簡易宿所が対象で、特区民泊や民泊新法の民泊は含まれていません。
民泊の料金は、大阪府の調査（令和6年度・速報、回答率12.0%）で、宿泊者が実際に支払った料金の年間平均（2023年、1人1泊、食事と消費税を除く）が、次のようにまとめられています。
※平均値なので、実際の料金は、時期や物件によって幅があります。
| 施設の種類 | 1人あたり平均宿泊単価（2023年） | 有効回答数 |
|---|---|---|
| 旅館・ホテル | 7,765円 | 214 |
| 特区民泊 | 5,025円 | 86 |
| 新法民泊 | 4,809円 | 31 |
| 簡易宿所 | 4,175円 | 51 |
公的な統計では、エリア別の稼働率や単価は公表されていません。
エリアごとの数字は、予約サイトで近隣の同じような物件の料金や空き状況を確認して、ご自分で試算してください。
難波・心斎橋／梅田・大阪駅／天王寺エリアの特徴
大阪市内で人気の3つのエリアは、どこも鉄道の拠点や繁華街に近く、旅行者が動きやすい場所です。
| エリア | 主な区 | 交通の特徴 | 民泊の集まり方 |
|---|---|---|---|
| 難波・心斎橋 | 中央区、浪速区 | 南海電鉄で関西空港と結ばれる。大阪メトロ御堂筋線で、梅田や天王寺ともつながる | 大阪市の2019年の資料では、適法な民泊は中央区、浪速区、西成区に集中していました。民泊の競合が多いエリアです |
| 梅田・大阪駅 | 北区 | JR大阪駅と、阪急・阪神・大阪メトロの梅田駅が集まる。御堂筋線で、新大阪（新幹線）やなんばともつながる | 同じ資料で、北区の民泊は、中央区や浪速区より少ない状況でした |
| 天王寺 | 天王寺区、阿倍野区 | JR特急はるかで関西空港と結ばれる。御堂筋線で、なんばや梅田ともつながる | 同じ資料で、天王寺区と阿倍野区の民泊は、中央区や浪速区より少ない状況でした |
エリアを選ぶときは、運営に直接関わる次の条件を、物件ごとに確認してください。
- 用途地域
→大阪市の分析では、民泊への苦情の約6割が、住居地域から寄せられています。民泊新法は、住居専用地域では原則として営業できません（敷地が幅員4m以上の道路に接する場合は可能）。旅館業は、住居専用地域と第一種住居地域では、原則として許可されません（特例あり）。3つのエリアの駅前や繁華街でも、用途地域は物件ごとに異なります。 - 建物の構造
→大阪市の改正条例（2026年10月30日施行）により、旅館業（簡易宿所）の許可を申請するとき、建物に入居者がいる場合は、建物の構造が鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造であることが必要になります。同等以上の防音性能があると市長が認めるときは、例外です。大阪市が2026年5月に公表した資料では、特区民泊の騒音苦情（2024年度と2025年度の合計）のうち、木造が61.8%、鉄骨造が25.0%を占めていました - 小学校や義務教育学校の近く
→民泊新法では、敷地の周囲100m以内は、月曜日の正午から金曜日の正午まで営業できません - 近くの競合
→予約サイトで、周辺の民泊や簡易宿所の料金と空き状況を見て、収支を試算します
参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（令和7年年間値（確定値））」（PDF）
参考：大阪府「令和6年度大阪府宿泊実態に関する調査（速報）」（PDF）
参考：大阪市「民泊にかかる課題と対応策について」（令和7年7月25日、PDF）
参考：大阪市「違法民泊撲滅チーム 参考資料」（2019年、PDF）
参考：大阪市「旅館業法の施行等に関する条例の一部改正（案）について」（PDF）
参考：大阪市「旅館業」
大阪の民泊、実際どれくらい稼げるのか
公的な統計では、大阪の民泊の売上や利益そのものは公表されていません。
ここでは、料金、経費、利益率について、公的に確認できる数字を紹介します。
収益構造とコストの目安
民泊の売上は、「1泊の料金 × 宿泊が入った日数」で、そこから経費を引いた金額が利益です。民泊新法は、年間の宿泊日数が180日以内に限られるため、売上の上限は「料金 × 180日」になります。特区民泊と旅館業法は、日数の上限がありません。
大阪府の調査（2023年、速報）では、宿泊者が実際に支払った料金の年間平均（1人1泊、食事と消費税を除く）は、次の通りでした。※平均値なので、実際の料金は、時期や物件によって幅があります。
| 施設の種類 | 平均宿泊単価（1人1泊） |
|---|---|
| 特区民泊 | 5,025円 |
| 新法民泊 | 4,809円 |
| 簡易宿所 | 4,175円 |
| 旅館・ホテル | 7,765円 |
売上から引く主な経費の目安は、次の通りです。
| 項目 | 目安 |
|---|---|
| 予約サイトの手数料 | Airbnbは多くのホストで15.5%、Rakuten Oyadoは一律3% |
| 清掃費・リネン代 | 1泊の宿泊単価の平均26.3%（観光庁の調査、2021年、全国） |
| 固定費（ローン、家賃、管理費、保険料など） | 年間の平均182万円（全国。一戸建て104万円、アパート195万円、マンション244万円） |
大阪府では、宿泊料金（1人1泊）が5,000円以上になると、宿泊税がかかります。税額は200円、400円、500円の3段階です。事業者は、宿泊料金と合わせて宿泊税を預かり、大阪府に納めます。民泊の清掃料（強制料金）も、宿泊料金に含まれます。平均の宿泊単価が5,000円前後なので、料金が5,000円を超えるかどうかで、課税の有無が変わります。
利益率は、観光庁の調査（2021年、民泊新法の事業者2,176件が回答）で、全国の平均が15.9%、近畿が20.5%、東京都特別区が10.5%でした。
一方で、利益率が0%未満の物件も、15.2%ありました。この調査は、民泊新法の事業者が対象で、特区民泊は含まれません。コロナ禍の時期の調査で、地域別の数字は、回答数が少ない場合があるため、目安として見てください。
収支は、次の手順で試算できます。
- 予約サイトで、近隣の物件の料金と空室の状況を確認し、1泊の料金と、年間の宿泊日数を仮に決める
- そこから、手数料、清掃費、固定費を引いて、利益を計算する
- 利益率が、公的な数字（全国の平均15.9%）と大きく離れていないか確認する
民泊naviの収益シミュレーションでも、物件の条件を入れて、収益の目安を試算できます。
参考：大阪府「令和6年度大阪府宿泊実態に関する調査（速報）」（PDF）
参考：観光庁「住宅宿泊事業の実態調査」（2022年3月、PDF）
参考：大阪府「大阪府の宿泊税」
参考：Airbnb「Airbnbサービス料」
参考：Rakuten Oyado「ホテル、ハウス、アパートメント、民泊をRakuten Oyadoに掲載」
万博閉幕後の大阪の宿泊需要はどうなっている？
大阪・関西万博は、2025年4月13日から10月13日まで開催され、累計の来場者は約2,902万人（関係者の入場者を含む）でした。
万博の公式データでは、国内からの来場者の66.6%が近畿の人で、海外からの来場者は5.2%（インバウンドは推計で約6.9%）でした。来場者の多くは国内の人で、大阪の宿泊需要が、万博の外国人来場者だけに支えられていたわけではないと考えられます。
閉幕後の2026年7月の宿泊の実績（観光庁、第2次速報）は、次の通りです。
| 指標（2026年7月） | 大阪府 | 全国 |
|---|---|---|
| 客室稼働率 | 72.6%（全国2位） | 61.0% |
| 客室稼働率（簡易宿所） | 57.2%（全国1位） | 30.0% |
| 客室稼働率の前年同月差 | 2.3ポイント低下 | 0.2ポイント低下 |
| 延べ宿泊者数の前年同月比 | 14.9%減 | 4.7%減 |
| 外国人延べ宿泊者数の前年同月比 | 10.5%減 | 6.5%減 |
| 外国人の割合 | 43.8% | 24.7% |
稼働率は高い水準を保っていますが、宿泊者数は前年を下回っています。比べている2025年7月は、万博の開催中でした。また、観光庁は、2026年1月から調査の設計を見直したため、前年との比較に影響が出る可能性があると注記しています。
全国でも、外国人の宿泊者数は、前年を下回る月が続いています（2026年8月は前年同月比10.3%減）。国・地域別では、2026年7月に、台湾（24.7%増）、韓国（28.4%増）、香港（49.3%増）が増え、中国は44.7%減りました。
これらの稼働率は、ホテル・旅館・簡易宿所の統計で、特区民泊や民泊新法の民泊は含まれていません。大阪の宿泊需要は高い水準にありますが、前年を下回る動きもあるため、民泊の収支は、宿泊日数を控えめに見て試算するのが安全です。
参考：観光庁「宿泊旅行統計調査（2026年8月・第1次速報、2026年7月・第2次速報）」（PDF）
参考：大阪・関西万博公式「データから振り返る大阪・関西万博」
予約を埋めるコツ！集客とプラットフォーム活用術
民泊の予約は、予約サイト（プラットフォーム）を通じて入ります。
サイトごとに手数料と集客の強みが違うので、物件の制度と、狙うゲストに合わせて選びましょう。
主要プラットフォームの比較
大阪で使える主な予約サイトは、Airbnb、Booking.com、Rakuten Oyadoの3つです。手数料と特徴は、次の通りです。
| サイト | ホスト手数料 | ゲスト手数料 | 特徴 |
|---|---|---|---|
| Airbnb | 15.5%（ほとんどのホスト） | なし | 世界最大の民泊サイト。日本国内の宿泊ホストには、追加料金なしで「日本ホスト保険」が付く（条件あり） |
| Booking.com | 契約、国、施設の種類で異なる | なし | 海外の旅行者に強いグローバルな予約サイト |
| Rakuten Oyado | 一律3% | あり（宿泊者が負担） | 民泊新法、特区民泊、ホテル・旅館に対応。登録した施設は、楽天トラベルなどの提携サイトにも配信される（楽天トラベルは、即時予約確定に対応した施設のみ） |
大阪で載せるときは、制度ごとに気をつけることがあります。
民泊新法の物件は、仲介を、登録を受けた住宅宿泊仲介業者か旅行業者に任せる必要があり、掲載する住所、事業者名、届出番号は、届出の内容と一致させます。
特区民泊は、滞在期間が2泊3日以上という条件があるのに、予約サイトで1泊から予約できてしまう物件があることを、大阪市が課題に挙げています。サイトの設定で、1泊の予約を受けないようにしてください。
参考：Airbnb「Airbnbサービス料」、Booking.com「コミッションについて」、Rakuten Oyado「掲載について」、大阪市「民泊にかかる課題と対応策について」（PDF）
予約を増やす集客のコツ
予約サイトに載せただけでは、予約は入りません。ゲストが重視する点に合わせて、掲載ページ、言語、料金を整えましょう。
1. ゲストが重視する点を、掲載ページに載せる
観光庁の調査（民泊の利用経験がある日本人、2021年）では、民泊を選ぶときに重視する点は、次の通りでした。
| 重視する点 | 割合 |
|---|---|
| 宿泊費 | 76.5% |
| 設備 | 55.6% |
| 交通の利便性 | 41.0% |
| 宿泊可能人数 | 33.2% |
料金、設備、定員、最寄り駅からの行き方は、写真と文章で具体的に書いておきます。
満足した理由では、「ホストの対応が良かった」が38.3%でした。到着前に、道順と入室の方法を伝えておくと、良いレビューにつながります。
日本人ならではのおもてなしの心を込めた丁寧な対応は、レビューにも表れやすいでしょう。
2. 外国人向けに、多言語で書く
大阪の宿泊者の約4割は外国人です（観光庁の統計で、2025年が41.7%、2026年7月が43.8%）。掲載ページと室内の案内は、英語を基本にします。2026年7月に全国で宿泊が増えた台湾、韓国、香港の旅行者に向けて、繁体字中国語や韓国語も用意すると、伝わりやすくなります。
制度でも、外国語の案内が求められています。特区民泊は、対応できる言語をホームページに載せ、室内に利用案内書を備えます。民泊新法は、設備の使い方や災害時の連絡先を、外国語で案内します。
3. 料金は、宿泊税を含めた総額で近隣と比べる
予約サイトで、近隣の同じような物件の料金と空室を確認して決めます。
大阪府の宿泊税は、1人1泊5,000円以上で課税されます（税額は200円、400円、500円の3段階）。料金が5,000円の前後にあるときは、宿泊税を含めた総額で、近隣と比べてください。
大阪府の案内によると、予約サイトで事前に決済した料金に、宿泊税が含まれていない場合があり、その場合の納付方法は、施設によって異なります。サイトごとに、宿泊税をどう請求するかを確認しておきましょう。
4. 二重予約を防ぐ
複数のサイトに載せるときは、予約をまとめて管理できるツール（サイトコントローラー）を使うと安心です。二重予約（ダブルブッキング）は、クレームや評価の低下につながるでしょう。
参考：観光庁「住宅宿泊事業の実態調査」（2022年3月、PDF）、観光庁「宿泊旅行統計調査（2026年7月・第2次速報）」（PDF）、大阪府「大阪府内の宿泊施設に宿泊する皆様へ（宿泊税）」
開業後が本番！運営を回す実務のコツ
民泊は、開業してからの運営で、物件の評判も、近隣との関係も決まります。
大阪市は、苦情が多発したことから、運営のルールを強めています。
苦情が出ない運営の型を決めておく
大阪市は、2026年3月に特区民泊のガイドラインを改正しました。
宿泊を始めるときに、騒音とごみの注意を、電話か口頭で直接伝え、施設の出入口にも注意書きを掲示します。苦情が入ったときは、メールやSNSだけで済ませず、駆けつけるか電話で直接注意します。それでも直らなければ、退室を求めます。対応の結果は苦情を申し出た人に報告し、記録は3年間保管します。
市の調査項目には、おおむね10分程度で駆けつけられる体制と、24時間の電話対応も入っています。
苦情になりやすい点を先に潰す
大阪市が挙げる苦情の例は、次の通りです。
- チェックインが遅く、夜中まで騒がしい
- たばこの吸殻やごみを路上に捨てる
- 掃除機の音や階段の音が響く
- 苦情窓口の表示がなく、電話できない など
到着時間の目安、室内のルール、ごみの出し方を、あらかじめ決めて伝えておきます。
大阪市は、騒音やごみのルールを、日本語、英語、中国語、韓国語で示した標識の例を公開しています。特区民泊には、室外に貼るシール形式の注意喚起シートを、窓口で配っています。
制度ごとに続けることが違う
| 制度 | 開業後に続けること |
|---|---|
| 民泊新法 | 偶数月の15日までの定期報告（宿泊がなくても必要）、標識の掲示、24時間の苦情対応 |
| 特区民泊 | 苦情窓口の標識の掲示と24時間対応、ごみの収集業者名の報告、ガイドラインの運営管理体制 |
| 旅館業（簡易宿所） | 宿泊中の営業者または従業者の常駐（2026年10月30日から） |
どの制度でも、宿泊者が出すごみは、事業者が責任を持つ事業系ごみです。宿泊者名簿は、民泊新法も特区民泊も、3年間保存します。宿泊税は、宿泊料金と合わせて預かり、大阪府に納めます。
監視と処分も実際に動いている
大阪市は、2026年度に、特区民泊の重点監視対象として2,817施設を定め、調査を進めています。営業実態調査に回答しなかった施設や、苦情が複数寄せられた施設が対象です。
違反が見つかれば、指導のあと、業務改善命令、業務停止命令、認定の取消しの処分があります。
10分程度で駆けつける体制を自分で組むのが難しい場合は、運営代行会社に任せる方法もあります。
参考：大阪市「特区民泊に関するガイドラインの改正及び監視指導計画の策定について」
参考：大阪市「大阪市で民泊事業を始めたい方へ」（PDF）
参考：大阪市「住宅宿泊事業について」
よくある質問（FAQ）
大阪で民泊を始める前に、多くの方が気になる疑問に、公的な情報をもとに答えます。
大阪市の特区民泊はいつからなくなった？
「なくなった」のではなく、新規の受付が終わりました。
大阪市は、2026年5月29日（金）で、特区民泊の新規申請と、居室の追加や床面積の増加を伴う変更認定の申請を終了しています。2025年11月28日に、内閣総理大臣が区域計画の変更を認定して、正式に決まりました。5月29日以前に認定を受けた施設は、従来どおり営業できます。理由は、施設の増加に伴い、騒音やごみなどの苦情が多く寄せられたためです。
特区民泊が終了したら、大阪で民泊はもうできない？
できます。大阪市では、住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出か、旅館業法（簡易宿所）の許可で、今も民泊を始められます。民泊新法は年間180日以内の営業で、旅館業法は日数の上限がありません。
大阪府内では、貝塚市、泉佐野市、羽曳野市、河内長野市（第一種住居地域を除く）で、特区民泊の新規申請も続いています。ただし、旅館業法は、2026年10月30日から、建物に入居者がいる場合は鉄筋コンクリート造などが必要になり、宿泊中の従業者の常駐も義務になります。始める前に、物件の用途地域と構造を確認してください。
大阪で民泊を始めるのにいくらかかる？
大阪に限った初期費用の公的な統計は、見当たりません。
観光庁の調査（2021年、全国の民泊新法の事業者）では、初期費用の総額が500万円未満の物件が65.5%で、個人に限ると78.7%でした。費用の内訳では、消防設備を含めた物件が79.2%、家具・家電が77.4%、物件の改装・改修が58.9%でした。
申請の手数料は、大阪府の特区民泊の新規認定が21,200円、大阪市の旅館業の許可が22,000円です。民泊新法の届出の手数料は、届出先の自治体に確認してください。大阪府には、民泊新法の施設を対象にした補助金（対象経費の2分の1以内、上限40万円）もあります。申請は2027年2月26日までですが、予算の上限に達すると、期間内でも終了します。
参考：観光庁「住宅宿泊事業の実態調査」（2022年3月、PDF）
大阪の民泊相場はどのくらい？
公的な調査では、大阪の民泊の1人1泊あたりの平均宿泊単価は、約5,000円です。大阪府の調査（2023年、速報）では、特区民泊が5,025円、民泊新法が4,809円、簡易宿所が4,175円で、旅館・ホテルは7,765円でした。この金額は、宿泊者が実際に支払った料金の年間平均で、食事代と消費税は含みません。
注意したいのは、これが1人あたりの金額で、1室や1棟の料金ではないことです。たとえば、1人5,000円で4人が泊まれば、1室・1棟では約2万円になります。予約サイトで、1室・1棟の料金が、1人あたりの金額より高く見えるのは、このためです。
料金には、幅があります。大阪府の調査では、宿泊施設全体（旅館・ホテルを含む）の施設ごとの平均単価は、5,000円台が17.0%、6,000円台が13.2%、7,000円台が10.4%、1万円以上が約12%でした。民泊だけの分布は公表されていません。回答数も、特区民泊が86件、民泊新法が31件と少なく、平日と週末、繁忙期と閑散期でも料金は変わります。相場は目安として見て、予約サイトで、近くの同じような物件の料金と空室を確認して、自分の料金を決めてください。
参考：大阪府「令和6年度大阪府宿泊実態に関する調査（速報）」（PDF）
大阪で民泊運営代行会社はどう選べばいい？
3点を確認してください。
1点目は、対応できる制度です。民泊新法は、ホストが不在になる場合や、居室が5を超える場合は、国土交通大臣に登録した住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があります。予約の仲介を任せるなら、登録を受けた住宅宿泊仲介業者か旅行業者でなければなりません。
2点目は、駆けつけと電話の体制です。大阪市は、特区民泊のガイドラインで、おおむね10分程度で駆けつけられる体制と、24時間の電話対応を調査項目にしています。旅館業では、宿泊中の従業者の常駐が必要で、最終的な責任は営業者にあります。
3点目は、料金の仕組みです。手数料の割合や、清掃費が別料金かどうかを、見積もりで確かめます。
参考：大阪市「特区民泊に関するガイドラインの改正及び監視指導計画の策定について」
まとめ：特区民泊が終わっても、大阪参入はまだ間に合う
大阪市は、2026年5月29日に特区民泊の新規受付を終了しました。
ただし、民泊新法（届出、年間180日以内）と、旅館業法（簡易宿所、許可）なら、今も大阪市で民泊を始められます。大阪府内では、貝塚市、泉佐野市、羽曳野市、河内長野市の一部で、特区民泊の新規申請も続いています。
制度が変わる今は、どの制度を選ぶかが、これまで以上に大切です。旅館業は、2026年10月30日から、建物に入居者がいる場合は鉄筋コンクリート造などが必要になり、宿泊中の従業者の常駐も義務になります。民泊新法は、住居専用地域などで営業できない区域があります。開業後は、苦情への素早い対応が求められます。
とはいえ、「自分の物件ではどの制度が使えるのか」を一人で判断するのは、簡単ではありません。民泊naviでは、大阪エリアに対応した民泊運営代行会社を無料で比較できます。
まずは気になる会社の料金と対応エリアを、チェックしてみませんか？
