【民泊規制の2026年最新情報】ゼロ日規制通知と自治体条例まとめ

民泊を始めようと調べていると、「条例」「上乗せ規制」「ゼロ日規制」といった言葉が次々出てきて、何を確認すればいいのか分からなくなった方も多いのではないでしょうか。

2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁が連名で、自治体が条例によって区域を定めて新たな民泊を禁止する「ゼロ日規制」を行ってよいとする技術的助言を自治体に通知しました。

国のガイドラインは、これまでゼロ日規制を「適切ではない」としてきたため大きな考え方の転換です。あわせて、騒音計や出入口のカメラなどを使った管理（ICT管理）を、条例で義務付けられることも示されました。

この記事では、民泊新法の基本から今回の通知の中身、東京・大阪・京都の最新の条例まで、2026年10月時点の情報で解説します。

民泊規制とは？この記事でわかること

民泊規制とは、民泊（住宅宿泊事業）を行うときに守る必要がある国の法律と自治体の条例のルールのことです。

国の住宅宿泊事業法（民泊新法）は、届出で民泊を始められる代わりに、営業できる日数を年間180日以内に限り、衛生や安全の確保、苦情への対応などを事業者に義務付けています。さらに自治体は、条例で区域と期間を定めて、民泊を営める期間を制限できます。

この記事では、民泊新法の基本、2026年7月に国が示したゼロ日規制の考え方、東京23区・大阪・京都の最新の条例、始める前の確認リストを解説します。

参考：「住宅宿泊事業法」（法務省 日本法令外国語訳データベースシステム）

民泊規制の基本！住宅宿泊事業法（民泊新法）のしくみ

民泊新法は、旅館業法の許可を受けなくても、届出をすれば、住宅に人を宿泊させる事業を営めるようにした法律です。

ここでは、制度の概要、180日ルール、住宅の要件の3点を説明します。

【民泊新法とは何か】

住宅宿泊事業法は、2018年6月15日に施行されました。

事業を営む人（住宅宿泊事業者）は、都道府県知事等（保健所設置市や東京23区の区長を含む）に届出をして届出番号を取得します。

事業者には、宿泊者の衛生と安全の確保や外国人宿泊者への案内、騒音やごみなどの注意の説明、苦情への対応、宿泊者名簿の備付け、標識の掲示などの義務があります。届出をせずに営業すると、旅館業法違反（無許可営業）として罰則の対象になります。

ホストが不在になる場合などは、これらの業務を国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託します。宿泊者の募集を他人に任せるときは、観光庁長官の登録を受けた住宅宿泊仲介業者か、旅行業者でなければなりません。

参考：「事業者の業務[1]」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）、「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）、「旅館業法」（厚生労働省 法令等データベースサービス）

【年間180日ルールとは】

民泊新法で民泊を営めるのは、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間に、合計180日までです。1日は、正午から翌日の正午までで数えます。

180日を超えて営業すると、旅館業の許可なしに営業したことになり、旅館業法違反として、6か月以下の拘禁刑（旧：懲役）または100万円以下の罰金の対象です。

なお、自治体の条例で、180日より短く制限される区域もあります。

参考：「事業者の業務[2]」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）、「旅館業法」（厚生労働省 法令等データベースサービス）

【届出に必要な住宅の要件】

民泊新法で民泊に使える住宅には、次の要件があります。

項目	要件
設備	宿泊室、台所、浴室、便所、洗面設備があり、すべて宿泊者が使える
居住の実態	現に生活の本拠として使われている、入居者を募集している、随時、所有者や賃借人の居住に使われている、のいずれか
権利関係	賃貸住宅は貸主の承諾が必要。分譲マンションは、管理規約で民泊が禁止されていないこと
広さ	宿泊者1人あたり、居室の床面積3.3㎡以上

参考：「対象となる住宅」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）、「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）、「事業者の業務[1]」（観光庁 民泊制度ポータルサイト）

2026年7月、国がゼロ日規制を容認

2026年7月15日付で、厚生労働省・国土交通省・観光庁の担当課長が連名で、都道府県・保健所設置市・特別区の担当部局に、「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を通知しました。

地方自治法に基づく技術的助言で、自治体が条例を検討するときの参考として示されたものです。通知の内容は、今後、国のガイドラインに反映される予定です。

【ゼロ日規制とは何か】

民泊新法の第18条は、自治体が、区域を定めて、民泊を実施する期間を条例で制限できると定めています。

この制限を、1年間のすべての期間にかけて、その区域で民泊を営める日数を0日にするものが、ゼロ日規制です。国のガイドライン（2017年12月）は、これまでゼロ日規制を「適切ではない」としてきました。

今回の通知は必要な範囲に限り、自治体の判断でゼロ日規制を行ってよいと示しました。

通知が挙げる例は、次の通りです。

対象	通知が示す制限の例
住宅地や教育施設の周辺（宿泊者の往来で、静穏な環境が損なわれるおそれがある）	新たな民泊の禁止、または営業可能日を土日祝前日などに制限
住宅地（定住人口や地域コミュニティの維持が困難になるおそれがある）	新たな民泊の禁止
すでに届出住宅が多い区域（静穏な居住環境が著しく損なわれ、他に適切な対応がない）	一定の猶予期間を設けたうえで、禁止、または営業可能日の限定

新たな民泊が禁止された区域では、事業者が変わると新たな届出が必要になるため、引き続き民泊を行えません。

また、通知は、住宅地を守るために民泊を規制するときは、簡易宿所なども同じように規制するなど、旅館業法や都市計画との整合に留意するよう求めています。

参考：「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」（観光庁）、「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（観光庁）、「住宅宿泊事業法」（法務省 日本法令外国語訳データベースシステム）

【ICT管理の義務付けで求められること（自治体の条例で可能に）】

ICT管理の義務付けは、国が全国一律に決めたものではなく、自治体が条例で定められるという考え方です。民泊新法は、周辺住民からの苦情や問い合わせに、適切かつ迅速に対応するよう、事業者に求めています。通知は、そのために、苦情の原因となる出来事をすぐに把握できる体制が望ましいとしました。

そのうえで、建物が密集する都市部など、地域の実情に応じて、騒音計や出入口のカメラを設置してモニタリングし、一定期間（過去1年間分など）のデータを保存することを、条例で義務付けることが考えられると示しました。自治体は、保存されたデータで、管理の状況を確認できます。

参考：「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（観光庁）

【「全国一律禁止」ではない点に注意】

今回の通知は、法的な拘束力のない技術的助言です。ゼロ日規制をどの区域に行うか、そもそも行うかどうかは、自治体が地域の実情に応じて決めます。条例が制定されるまでは、これまでのルールが続きます。

また、既存の届出住宅に制限をかけることが考えられるのは、強い必要がありほかに適切な方法がない場合だけです。その場合も一定の猶予期間を設けます。自分の物件がある地域の条例は、必ず自治体の公式ページで確認してください。

参考：「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（観光庁）

自治体の「上乗せ条例」で何が変わる？

上乗せ条例とは、民泊新法の第18条に基づいて自治体が区域を定め、民泊を営める期間を国の年間180日よりさらに制限する条例です。

第18条は、騒音などによる生活環境の悪化を防ぐために必要があるとき、合理的に必要と認められる限度で、制限できると定めています。

観光庁のとりまとめ（2021年4月時点）では、条例の定め方は自治体ごとに大きく違います。住居専用地域や学校の周辺で、平日などを制限するものや全期間を制限するものなどがあります。

2026年7月の通知で、区域を定めて新規を禁止するゼロ日規制やICT管理の義務付けも、条例にできると示されました。

自治体が条例で定められる主な内容は、次の通りです。

内容	例
営業できる区域と期間の制限	住居専用地域で平日は不可、学校周辺で平日は不可、区の全域で期間を限定など
ゼロ日規制（通知で考え方を提示）	区域を定めて、新たな民泊を禁止
ICT管理の義務付け（通知で提示）	騒音計、出入口のカメラ、データの保存
その他（通知で提示）	チェックインとチェックアウトの時間の制限、施設の定員の上限

このほか、近隣住民への事前説明・宿泊者との対面での面接・現地対応管理者の駐在などを定める条例もあります。

条例は、通知を受けて今後見直される可能性があります。

参考：観光庁「民泊の実施制限に関する地方公共団体の条例のとりまとめについて」（PDF）、観光庁「各自治体の窓口案内（条例等の状況等）」

エリア別で見る最新の民泊規制

条例は自治体ごとに違います。

東京23区・大阪・京都の例を、各自治体の公式情報（2026年10月時点）で紹介します。

【東京23区の規制動向】

東京23区は、区ごとに制限が大きく違い、2026年に入って、強化する区が増えています。

代表的な区の内容は、次の通りです。

区	主な内容
新宿区	住居専用地域では、月曜日の正午から金曜日の正午まで営業できない。住居専用地域以外は曜日を問わず年間180日まで。
千代田区	家主居住型は、文教地区等や学校等の周辺で、日曜日の正午から金曜日の正午まで不可。家主不在型は、文教地区等・学校等の周辺、人口が密集している区域で全日不可。
渋谷区	2026年7月1日以降の届出から、制限区域に第1種・第2種住居地域と準住居地域を追加。制限区域で営業できるのは年間63日。例外として家主居住型などの個人は年間180日まで。事前周知は届出の60日前までに行う。
豊島区	2026年12月16日から、区内全域で営業できる期間を春休み（3月15日〜4月10日）・夏休み（7月1日〜8月31日）・冬休み（12月15日〜1月14日）の年間120日に限定（既存施設にも適用）。住居専用地域・住居地域・準工業地域・文教地区（区内の約70%）では、新規開設は不可。違反には5万円以下の過料。

渋谷区は、2026年6月30日までに届出した物件には改正前の制限が続きます。

さらに、見直しを進めている区もあります。

新宿区は、2026年9月8日に住宅宿泊事業と旅館業の新しいルールの案を発表しました。住宅系の用途地域では新規の禁止、商業系の用途地域では年間120日のみとする内容です。決定ではありません。

板橋区も、2026年9月12日から28日まで、条例の改正案について意見公募を行いました。

豊島区は2025年12月15日の改正で、周辺住民への事前説明会の実施や、海外在住の事業者の国内代理人の選任なども求めています。対面での鍵の受け渡しや、通報から30分以内の駆けつけも、すでに定めています。

ほかの区の条例は、各区の公式ページ、または観光庁の「各自治体の窓口案内」から確認できます。

参考：「住宅宿泊事業と新宿区のルールについて」（新宿区）、「住宅宿泊事業の実施に関する条例・ガイドライン」（千代田区）、「住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例・規則 改正の概要」（渋谷区）、「民泊条例改正の概要」（豊島区）、「区長の部屋」（新宿区）、「住宅宿泊事業及び旅館業に関する条例の改正案についてご意見をお寄せください」（板橋区）

【大阪府の規制動向】

大阪市は、民泊新法、特区民泊、旅館業のそれぞれで、ルールが変わっています。

制度	大阪市の最新ルール
民泊新法	住居専用地域（幅員4m以上の道路に接する場合を除く）は全期間不可。小学校・義務教育学校の周囲100m以内は、月曜日の正午から金曜日の正午まで不可。ホストが同居し、居室が5以下の場合は適用外。
特区民泊	2026年5月29日で新規受付を終了。既存の認定施設は、従来どおり営業できる。（大阪府内では、貝塚市・泉佐野市・羽曳野市・河内長野市の一部だけが、新規の申請を受け付け。）
旅館業（簡易宿所）	2026年10月30日から、建物に入居者がいる場合は、原則として鉄筋コンクリート造か鉄骨鉄筋コンクリート造が必要。宿泊者の滞在中は、営業者または従業者が常駐する

規制が強まる背景には、苦情の増加があります。

大阪市の資料では、特区民泊への苦情は、2024年度の190件（6,038施設）から、2025年度の338件（8,360施設）に増えました。また、用途地域別の苦情の約6割は、住居地域からでした。

参考：大阪市「住宅宿泊事業について」、大阪市「旅館業」、大阪市「特区民泊の新規受付終了について」、大阪市「旅館業法の施行等に関する条例の一部改正（案）」（PDF）

【京都市の規制動向】

京都市は、民泊新法の条例で、独自のルールを細かく定めています（令和8年4月1日作成の届出の手引による）。

項目	京都市のルール
住居専用地域	原則として、1月15日正午から3月16日正午までの間に制限（家主居住型と、一定の条件を満たした認定京町家事業は除く）。住居専用地域以外は、年間180日まで。
家主不在型	管理業者に委託し、現地対応管理者を、おおむね10分以内（道のりで約800m以内）に駐在させる。
近隣への説明	届出の20日前から、届出住宅に計画の概要を掲示し、敷地から10m以内の住民などに説明する。
本人確認	原則、対面で全宿泊者の本人確認と人数確認。ICTで代える場合は、顔と旅券の画像の保存、出入口の常時撮影と記録の保存などが条件。
消防	届出のときに、消防法令適合通知書を提出する。

参考：京都市「住宅宿泊事業の届出の手引」（令和8年4月、PDF）

民泊を始める前に確認したい規制チェックリスト

民泊を始める前に次の項目を確認します。

確認先は、物件がある自治体の窓口が基本です。

確認する項目	確認先
用途地域と、条例による区域・期間の制限	届出先の自治体の公式ページ、観光庁「各自治体の窓口案内」
住宅の要件（設備、居住の実態）	観光庁「対象となる住宅」、自治体の窓口
賃貸の貸主の承諾、マンションの管理規約	貸主、管理組合
消防法令への適合（消防法令適合通知書など）	物件を管轄する消防署
近隣住民への事前説明や掲示の義務	届出先の自治体（内容は自治体ごとに違う）
管理の方法（ホスト不在や居室が5を超える場合は、管理業者への委託）	国土交通省の住宅宿泊管理業者の登録簿
ICT管理の要件（騒音計、出入口のカメラ、データ保存など）	届出先の自治体の条例。2026年7月の通知を受けて、今後条例で定める自治体が増える可能性がある
営業日数の管理と定期報告（偶数月の15日まで）	民泊制度運営システム
ごみの処理（宿泊者が出すごみは事業系ごみ）	届出先の自治体

参考：観光庁「各自治体の窓口案内（条例等の状況等）」、観光庁「事業者の業務[1]」

よくある質問（FAQ）

民泊の規制について、多くの方が気になる疑問に、公的な情報をもとに答えます。

【民泊新法と旅館業法の違いは何ですか？】

民泊新法は届出で始められる制度で、営業は年間180日以内、対象は住宅です。

旅館業法は許可を受けて営業する制度で、日数の制限はなく客室の広さや用途地域などの基準があります。たとえば、簡易宿所は客室の延べ面積33㎡以上（宿泊者が10人未満なら、1人あたり3.3㎡以上）が必要です。

参考：厚生労働省「簡易宿所営業の許可取得の手引き」（PDF）

【上乗せ条例はどこで確認できますか？】

観光庁の民泊制度ポータルサイトの「各自治体の窓口案内（条例等の状況等）」から、各自治体のページに飛べます。

条例は見直されることがあるため、必ず届出先の自治体の公式ページで最新の内容を確認してください。観光庁の「主な条例内容」のとりまとめは、2021年4月時点のものです。

参考：観光庁「各自治体の窓口案内（条例等の状況等）」

【マンションで民泊を始めたいのですが、何を確認すればよいですか？】

管理規約で民泊が禁止されていないことを確認します。

規約に民泊の定めがない場合は、管理組合に民泊を禁止する意思がないことも届出の要件になります。届出のときは、専有部分の用途に関する規約の写しなどを提出します。

賃貸マンションでは、貸主の承諾も必要です。そのうえで、自治体の条例による制限と消防法令への適合も確認してください。

参考：観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて」

【180日を超えて営業してしまった場合はどうなりますか？】

180日を超えた分は旅館業の許可なしに営業したことになり、旅館業法違反として6か月以下の拘禁刑（旧：懲役）または100万円以下の罰金の対象です。

業務改善命令や業務停止命令などの処分を受ける場合もあります。仲介業者からは、宿泊した日が観光庁に報告され、自治体が定期報告と照らし合わせることがあります。

営業日数は自分でも管理してください。

参考：観光庁「仲介業者への委託について」

【規制が厳しい中でも民泊を合法的に続ける方法はありますか？】

主な方法は3つあります。

1つ目は、条例の制限がない区域や期間の範囲で民泊新法で営業することです。

2つ目は、旅館業法の簡易宿所の許可を受ける方法で、日数の制限はありませんが用途地域や構造の基準があります。

3つ目は、特区民泊で、大阪府内では貝塚市・泉佐野市・羽曳野市・河内長野市の一部だけが、新規の申請を受け付けています。ただし、旅館業も規制が強まっています。

大阪市では、2026年10月30日から建物に入居者がいる場合は原則として鉄筋コンクリート造などが必要になります。

参考：大阪市「旅館業」

【ゼロ日規制とは何ですか？】

自治体が、条例で特定の区域で民泊を営める日数を0日にする（新たな民泊を禁止する）規制です。

2026年7月15日の国の技術的助言で、自治体が必要な範囲に限り行ってよいと示されました。実際の規制は、自治体ごとの条例で決まります。

参考：観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました」

【ICT管理の義務付けで何が変わりますか？】

国が全国一律に義務付けたのではなく、自治体が条例で義務付けられると示されました。

通知が例に挙げているのは、騒音計や出入口のカメラの設置・モニタリング・一定期間（過去1年間分など）のデータの保存です。

条例で定める自治体では、事業者に設備の設置と、データの保存や確認の体制が必要になります。

自分の物件がある自治体の条例を確認してください。

参考：「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（観光庁）

まとめ：2026年の民泊規制、ここだけは押さえておこう

ここまで、民泊規制の基本となる住宅宿泊事業法のしくみから2026年7月に国が示したゼロ日規制の容認、そして東京23区・大阪・京都など主要エリアの最新条例まで解説してきました。

2026年の民泊規制、重要なポイントは次の3つです。

1. 国がゼロ日規制を容認
   自治体が条例で、民泊を新しく始められない地域を決めてもよいと、国が示しました。
2. ICT管理を条例で義務付けられるように
   騒音計・出入口のカメラの設置・モニタリング・データの保存を、自治体が条例で求められると示されました。
3. エリアごとの条例差が拡大
   同じ都内でも新宿区は住居専用地域で平日は不可、豊島区は2026年12月16日から区内全域で年間120日に限定と大きく異なります。

ただし今回の通知はあくまで「技術的助言」であり、実際の規制は自治体ごとの条例によって決まります。自分の物件がある地域の最新の条例は、必ず自治体の公式サイトや民泊制度ポータルサイトで確認してください。

とはいえ、「自分のエリアの規制がどうなっているか分からない」「許認可の手続きまで一人で進めるのは不安」という方も多いはずです。

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